Tahliye Davalarında Dava Şartı Olan Zorunlu Arabuluculuk Başvuru Süresi ve BAM Kararları Arasındaki Uyuşmazlığın Giderilmesi
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi (36, 49 ve 55. Hukuk Daireleri) ile Bursa Bölge Adliye Mahkemesi (4. Hukuk Dairesi) kesin kararları arasında; 7445 sayılı Kanun ile kira uyuşmazlıklarında getirilen zorunlu arabuluculuk başvurusunun yasal dava açma süresinden (TBK m. 350-353) önce yapılıp yapılamayacağına ilişkin derin bir görüş ayrılığı ortaya çıkmıştır. Bir kısım BAM daireleri süresinden önce yapılan arabuluculuğu geçersiz sayarak davayı usulden reddederken; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi uyuşmazlığın giderilmesi ilke kararıyla arabuluculuk başvurusunun hak düşürücü süre başlamadan önce de yapılabileceğini, amacın tarafları sulhe teşvik olduğunu hükme bağlamıştır.
Kira tahliye davalarında (ihtiyaç nedeniyle tahliye, 10 yıllık uzama, tahliye taahhüdü) zorunlu arabuluculuk süreci bir dava şartıdır. Yargıtay 3. HD'nin uyuşmazlığı gideren bu ilke kararı uyarınca; arabuluculuk başvurusunun erken yapılmış olması davanın reddini gerektirmez; ancak anlaşamama son tutanağının düzenlenmesi ve ardından yasal süreler içinde tahliye davasının açılması zorunludur.
"Kira davalarında arabuluculuk zorunluluğunun gelmesiyle birlikte uygulamada en çok karşılaşılan hata, arabuluculuk son tutanağı alınmadan veya yanlış sürelerde tahliye davası açılmasıydı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2025/5039 sayılı ilke kararı, arabuluculuk başvuru zamanlamasına dair tereddütleri gidermiştir. Ancak tahliye taahhüdünün geçerliliği, ihtiyaç iddiasının samimiyeti ve TBK 355 maddesi kapsamındaki 3 yıllık kiralama yasağı tazminatları titiz bir usul takibi gerektirir. Süreci bizzat yöneterek müvekkillerimizin hak kayıplarını önlüyoruz."