Gayrimenkul Alım Satımında Bilinmesi Gereken 6 Hukuki Risk | Cakmak Law

Tapu Senetleri Güven Verir, Ama Her Şeyi Söylemez

Türkiye’de mülk edinimi, özellikle son yıllarda yaşanan fiyat artışları düşünüldüğünde, hayatın en önemli finansal kararlarından biri haline gelmiştir. Tapu sicilinin kamuya açık ve şeffaf yapısı güven verici görünse de gayrimenkul işlemlerinde göz ardı edilen hukuki riskler, alıcıları ciddi zararlarla yüz yüze getirebilir. İşte dikkat edilmesi gereken 6 temel risk:

1. Tapu Sicilindeki Kısıtlamalar ve Şerhler

Tapu senedi üzerinde görünen mülkiyet bilgisi, o mülk üzerindeki tüm hukuki kısıtlamaları yansıtmayabilir. Tapu kütüğünün beyanlar sütununda şu türden kayıtlar yer alabilir:

• İpotek ve rehin hakları
• Haciz şerhleri
• İrtifak hakları (geçit hakkı, inşaat hakkı vb.)
• Şuf’a (önalım) hakkı
• Satış vaadi sözleşmesine ilişkin şerhler

Bu kısıtlamalar, mülkün kullanımını sınırlayabilir ya da ileride üçüncü kişilerle hukuki uyuşmazlıklara zemin hazırlayabilir. Alım öncesinde tapu müdürlüğünden ya da e-devlet üzerinden güncel tapu kaydı sorgulaması mutlaka yapılmalıdır.

2. İmar Durumu ve Ruhsat Sorunları

Fiziksel olarak “mükemmel” görünen bir bina, imar açısından ciddi sorunlar barındırabilir. Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapılar, belediye tarafından yıkım kararına muhatap olabilir. Alım öncesinde ilgili belediyeden imar durumu belgesi ve yapı kullanım izin belgesi (iskan) talep etmek büyük önem taşır.

Özellikle kat mülkiyetine henüz geçilmemiş, yalnızca kat irtifakı tesis edilmiş yapılarda bu risk daha yüksektir. İskan belgesi olmayan bir mülk, elektrik-doğalgaz aboneliği açısından da sorunlara yol açabilir.

3. Satıcının Tasarruf Yetkisi

Tapu üzerinde adı geçen kişi her zaman satışa yetkili olmayabilir. Özellikle şu durumlar dikkat gerektirir:

• Vekaletname ile yapılan satışlarda vekilin yetkisinin kapsamı
• Paylı mülkiyette diğer pay sahiplerinin onayı
• Elbirliği (iştirak halinde) mülkiyette tüm mirasçıların muvafakati
• Kısıtlı ya da vesayet altındaki kişilere ait mülklerde mahkeme onayı

Vekaletname dolandırıcılığı Türkiye’de zaman zaman görülen bir risk türüdür. Sahte vekaletname ile gerçekleştirilen satışlarda alıcı iyi niyetli olsa dahi hukuki süreçler yıllarca sürebilir.

4. Mimari Proje ve Hisseli Tapu Riskleri

Özellikle arsa alımlarında hisseli tapu durumu dikkatli incelenmelidir. Hisseli tapuda alıcı, belirli bir parselin değil parselden teorik bir payın sahibi olur. Bu durum, fiili kullanım hakkı konusunda ortaklar arasında anlaşmazlıklara zemin hazırlayabilir. İzale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davalarıyla karşılaşma riski mevcuttur.

5. Tapu Tescilinden Önce Sözleşme Güvencesi

Peşinat ödenerek ancak henüz tapu devri gerçekleşmeden kullanılan mülkler, satıcının iflası, ölümü ya da üçüncü kişiye satış yapması durumunda alıcıyı mağdur edebilir. Bu aşamada noter onaylı satış vaadi sözleşmesi yapılması ve bu sözleşmenin tapuya şerh düşürülmesi kritik bir koruma kalkanı oluşturur.

6. Gecekondu ve Yasadışı Yapılaşma Sorunları

Tapu senedi olan bir yapı, her zaman yasal anlamda “tam” bir mülk olmayabilir. Tapusu olan ancak üzerindeki yapısı ruhsatsız ya da kısmen kaçak olan mülkler ciddi hukuki riskler barındırır. Bu yapılar, imar barışı ya da af yasaları kapsamına girmiş olsa dahi belirli şartlar yerine getirilmemiş olabilir.

Sonuç: Due Diligence Zorunludur

Gayrimenkul alımında “durum tespiti” (due diligence) süreci, yatırımın güvenliğini doğrudan belirler. Hukuki inceleme olmadan gerçekleştirilen mülk alımları, kısa vadede kazançlı görünse dahi orta-uzun vadede ağır bedeller ödетebilir. Bir gayrimenkul hukuku avukatının rehberliğinde gerçekleştirilen alım işlemleri, sonradan telafi edilmesi güç sorunları en baştan önler.