Kira Hukuku, Kiracı Tahliyesi & Kira Tespit Rehberi
1. Kiracıyı Hukuken Tahliye Etmenin 4 Temel Yolu (TBK m. 350 - 356)
Türk Borçlar Kanunu'nda kiracıyı koruyucu hükümler gereği tahliye sebepleri sınırlı sayıda (numerus clausus) sayılmıştır.
- Kimlerin İhtiyacı İçin Açılabilir? Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle açılabilir.
- Samimi ve Zorunlu Olma Şartı: İhtiyacın devamlı ve gerçek olması şarttır; geçici veya spekülatif ihtiyaçlar Yargıtay tarafından reddedilir.
- 3 Yıl Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355): İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi halde ev sahibi eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.
- Yazılı ve Serbest İrade: Kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan etmesidir.
- Tarih Ayrımı Şartı: Taahhütnamenin düzenleme tarihi kira sözleşmesinin imza tarihinden sonra olmalıdır; kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan taahhütnameler Yargıtay'ca müzayaka (baskı) altında sayılır ve geçersizdir.
- 1 Aylık Hak Düşürücü Süre: Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi (Örnek No: 14) başlatılmalı veya tahliye davası açılmalıdır.
- Aynı Kira Yılı Kuralı: 1 yıllık kira dönemi içerisinde farklı aylara ait ödenmeyen veya geciken kira bedelleri için kiracıya noterden 2 ayrı haklı ihtarname gönderilmiş olması gerekir.
- Dava Açma Süresi: İkinci ihtarın çekildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılmalıdır.
- 1+10 Yıl Formülü: Belirli süreli kira sözleşmelerinde 1 yıllık ilk dönemin ardından 10 yıllık uzama süresi (toplam 11 yıl) dolduktan sonra kiraya veren herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.
- 3 Ay Önceden Bildirim: Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya noterden fesih bildirimi gönderilmiş olması zorunludur.
2. 5 Yıllık Kira Tespit Davası ve Yasal TÜFE Artış Oranı (TBK m. 344)
Piyasa rayicinin çok altında kalan kira bedellerinin güncellenmesi veya fahiş artış taleplerine karşı hukuki sınırlar.
- TÜFE 12 Aylık Ortalama Tavanı: 01.07.2024 tarihinde %25 kira tavanı uygulamasının sona ermesiyle birlikte konut ve işyerlerinde kira artış tavanı yeniden TÜİK 12 aylık TÜFE ortalamasına dönmüştür.
- Sözleşmedeki Yüksek Oranlar Geçersizdir: Kira sözleşmesinde TÜFE üzerinde (örneğin %100 veya ÜFE) belirlenen artış maddeleri yasal tavanı aşan kısım yönünden kısmi hükümsüzdür.
- Emsal Kira Bedeli Tespiti: 5 yıllık süre dolduktan sonra açılan kira tespit davasında hakim; TÜFE artışı ile bağlı olmaksızın taşınmazın konumu, emsal rayiçler ve bilirkişi raporuna göre yeni kira bedelini belirler.
- Hakkaniyet & Eski Kiracı İndirimi: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatları uyarınca, bilirkişinin tespit ettiği piyasa rayicinden %10 ila %20 oranında hakkaniyet / eski kiracı indirimi yapılması zorunludur.
3. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları ve Kiracının İtiraz Yolları
Uygulamada en çok ihtilaf doğuran "boş taahhütnameye imza" ve icra itiraz prosedürleri.
| İnceleme Kriteri | Hukuki Kural ve Şart | Yargıtay İçtihadı ve Sonucu |
|---|---|---|
| Tarih Kriteri | Düzenleme tarihi kira başlangıcından sonra olmalıdır. | Kira sözleşmesiyle aynı gün tarihli taahhütname Yargıtay'ca geçersiz sayılır. |
| Boş Kağıda İmza (Beyaz İmza) | Kiracı boş taahhütnameye imza attığını iddia ederse. | Yargıtay kural olarak boş kağıda imza atan kişinin sonucuna katlanacağını kabul eder. Ancak sözleşmeyle aynı gün baskıyla alındığı yazılı delille ispatlanırsa iptal edilebilir. |
| Aile Konutu İtirazı | Taşınmaz aile konutu ise ve diğer eşin açık rızası yoksa. | TMK m. 194 uyarınca diğer eş tapuya aile konutu şerhi koydurarak veya davaya müdahil olarak tahliyeyi engelleyebilir. |
| İcra Takibine İtiraz Süresi | Örnek No: 14 Tahliye Emrinin tebliğinden itibaren 7 gün. | 7 gün içinde itiraz edilmezse tahliye emri kesinleşir ve icra dairesince zorla tahliye uygulanır. |
4. Zorunlu Kira Arabuluculuğu Süreci (7445 sayılı Kanun)
01 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında doğrudan mahkemeye dava açılamaz; arabuluculuk zorunlu dava şartıdır.
- Kiracı tahliyesi davaları (İhtiyaç, iki haklı ihtar vb.)
- Kira tespit davaları ve kira uyarlama davaları
- Ödenmeyen kira ve aidat alacakları
- Kiralananın hasarlı teslimi ve depozito iadesi uyuşmazlıkları
- 3 + 1 Hafta Süresi: Arabulucu başvurudan itibaren 3 hafta içinde süreci tamamlar; zorunlu hallerde bu süre en fazla 1 hafta uzatılabilir.
- Anlaşma Belgesi İlam Niteliğindedir: Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa düzenlenen tutanak Sulh Hukuk Mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınarak mahkeme ilamı gibi icraya konulabilir.
- Anlaşamama Halinde Dava: Son tutanak düzenlenmeden açılan davalar mahkemece usulden (dava şartı yokluğu) reddedilir.
5. Kira Hukuku ve Kiracı Tahliyesi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Mülk sahipleri ve kiracıların süreçte en çok karşılaştığı 8 kritik hukuki soru.
1 yıllık kira sözleşmesi bittiğinde ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır, çıkaramaz. TBK m. 347 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresi bitse dahi kiracı fesih bildirimi yapmadığı sürece sözleşme aynı şartlarla 1'er yıllık sürelerle kendiliğinden uzar. Kiraya veren sırf 1 yıllık süre bitti diye kiracıyı tahliye edemez; kanunda yazılı tahliye sebeplerinden birine dayanmak zorundadır.
Ev sahibi "Almanya'dan oğlum gelecek" diyerek kiracıyı çıkarabilir mi?
Evet, kiraya veren kendisinin, eşinin veya altsoyunun (çocuğunun) konut ihtiyacı için tahliye davası açabilir. Ancak bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu mahkemede ispatlanmalıdır. Tahliye sağlandıktan sonra taşınmaz 3 yıl boyunca haklı sebep olmaksızın başkasına kiralanamaz; kiralanırsa eski kiracıya 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir.
Tahliye taahhütnamesine icrada nasıl itiraz edilir?
Ev sahibi taahhütnameye dayanarak icra dairesinden Örnek No: 14 Tahliye Emri gönderdiğinde, kiracının tebliğden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz dilekçesi sunması gerekir. İtirazda imzanın inkarı veya taahhüdün sözleşmeyle aynı gün baskıyla verildiği belirtilmelidir. İtiraz üzerine icra takibi durur; ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açmak zorundadır.
5 yılı dolduran kiracıya kira tespit davası ne zaman açılmalıdır?
5 yılı dolduran sözleşmelerde kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için; yeni dönemin başlamasından en az 30 gün önce kiracıya ihtarname çekilmiş olması veya davanın bu süre içinde açılmış olması gerekir.
Eski kiracı indirimi (hakkaniyet indirimi) nedir ve yüzde kaç uygulanır?
Kira tespit davasında bilirkişi emsal evlerin rayiç değerini belirler. Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarına göre, mevcut kiracı uzun süredir oturduğu ve kiralarını düzenli ödediği için bilirkişinin bulduğu piyasa rayici üzerinden mahkemece %10 ila %20 oranında "eski kiracı / hakkaniyet indirimi" yapılarak kira bedeli tespit edilir.
Kiracı kirasını geciktirirse kaç gün beklenmelidir?
Kirasını ödemeyen kiracıya TBK m. 315 uyarınca icra dairesinden veya noterden ihtarname çekilerek konut ve çatılı işyerlerinde en az 30 gün ödeme süresi verilir. Bu 30 günlük süre içinde ödeme yapılmazsa ev sahibi tahliye davası açarak temerrüt nedeniyle tahliye talep edebilir.
Evi yeni satın alan yeni malik kiracıyı nasıl tahliye eder?
TBK m. 351 uyarınca taşınmazı yeni satın alan kişi, tapu tescil tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya noterden ihtarname göndererek kendi ihtiyacını bildirmelidir. İhtardan sonra ya satın alma tarihinden 6 ay sonra ya da mevcut kira döneminin sonunda tahliye davası açabilir.
Kira arabuluculuk masraflarını kim öder?
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır; ancak sonradan dava açıldığında davada haksız çıkan tarafa yargılama gideri olarak yükletilir. Taraflar arabuluculukta anlaşırlarsa ücret eşit olarak veya anlaşmaya göre ödenir.
Kira ve Tahliye Dosyanızı Avukat Uğur Çakmak ile Değerlendirin
Kiracı tahliyesi, tahliye taahhütnamesi itirazları, kira tespiti ve zorunlu arabuluculuk süreçlerinde hak düşürücü süreleri kaçırmadan, dosyanızı doğrudan Avukat Uğur Çakmak ile değerlendirebilirsiniz. Dava ve icra infaz süreci bizzat yönetilir.
