KONUT KİRA SÖZLEŞMESİ

BÖLÜM 1: BİLGİLENDİRME VE HAZIRLIK KILAVUZU

I. KONUT KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Konut kira sözleşmesi, taşınmazın (konut) sahibi ile bu konutu kiralayacak olan kişi arasında, kiralama koşullarını, kira bedelini ve tarafların karşılıklı hak/yükümlülüklerini belirleyen hukuki bir belgedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299-356. maddeleri arasında düzenlenmiştir.

II. TEMEL UNSURLAR VE DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR

1. Tarafların Bilgileri: Kiraya veren (mülk sahibi veya yetkili temsilci) ve kiracının kimlik/adres bilgileri eksiksiz yazılmalıdır.
2. Kira Bedeli: Net veya brüt olduğu, ödeme tarihi ve hangi banka hesabına yatırılacağı açıkça belirtilmelidir.
3. Kira Süresi: Genellikle 1 yıl olarak yapılır ancak taraflar serbestçe belirleyebilir. Süre bitiminden 15 gün önce ihtar çekilmezse sözleşme aynı şartlarla 1 yıl uzar.
4. Artış Oranı: TBK uyarınca kira artış oranı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
5. Depozito (Güvence Bedeli): TBK Madde 342 uyarınca, depozito bedeli en fazla 3 aylık kira bedeli tutarında olabilir ve bankada vadeli bir hesaba yatırılması yasal zorunluluktur.

III. SÖZLEŞME ÖNCESİ HAZIRLIK LİSTESİ

• [ ] Tapu fotokopisi (Mülkiyet teyidi için)
• [ ] DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) poliçesi
• [ ] Tarafların kimlik fotokopileri
• [ ] Demirbaş listesi (Eşyalı konut ise detaylı döküm)
• [ ] Varsa kefil bilgileri ve imzası (Kefilin sorumluluğu el yazısıyla yazılmalıdır)

BÖLÜM 2: KONUT KİRA SÖZLEŞMESİ – ÖRNEK METİN (MÜKEMMEL ŞABLON)

MADDE 1: TARAFLAR VE TEBLİGAT ADRESLERİ

Metin:

KİRAYA VEREN: 
Adı Soyadı: ________________________ (T.C. No: ________________)
Adres: ________________________________________________________

KİRACI:
Adı Soyadı: ________________________ (T.C. No: ________________)
Adres: ________________________________________________________

Hukuki Açıklama:
Tarafların kimlik bilgilerinin doğru yazılması, olası bir icra takibi veya dava sürecinde tebligatların geçerli olması için kritiktir. Adres değişiklikleri yazılı olarak bildirilmediği sürece sözleşmedeki adresler geçerli tebligat adresi sayılır.

MADDE 2: KİRALANAN KONUTUN BİLGİLERİ

Metin:

Adres: ________________________________________________________
Tapu Bilgileri (İsteğe Bağlı): Ada: ____ Parsel: ____ Bağımsız Bölüm: ____
Mevcut Durumu: [ ] Boş [ ] Eşyalı [ ] Tadilatlı

Hukuki Açıklama:
Kiralanan yerin sınırlarının net belirlenmesi, hangi bölümlerin (depo, otopark vb.) kiraya dahil olduğunun tespiti açısından önemlidir.

MADDE 3: SÖZLEŞME SÜRESİ VE YENİLEME

Metin:

1. Süre: Sözleşme __________ tarihinden itibaren _____ yıl/ay süreyle geçerlidir.
2. Yenileme: Kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde 
   bulunmadıkça sözleşme aynı şartlarla 1 yıl uzamış sayılır.

Hukuki Açıklama:
TBK 347. maddesine göre konut kiralarında kiracı, süreli sözleşmelerin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme kendiliğinden uzar. Kiraya veren ise ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda, sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

MADDE 4: KİRA BEDELİ VE ÖDEME ŞARTLARI

Metin:

1. Tutar: Aylık kira bedeli ___________ TL'dir.
2. Ödeme Zamanı: Her ayın en geç ____. gününe kadar peşin olarak ödenir.
3. Hesap Bilgileri: 
   Banka/Şube: ________________________
   IBAN: TR __ ____ ____ ____ ____ ____ __
   Hesap Sahibi: ________________________

Hukuki Açıklama:
Kira bedelinin banka üzerinden yatırılması, ispat yükümlülüğü açısından zorunludur. Belirtilen tarihte ödenmeyen kira için kiracı temerrüde düşer ve tahliye süreci başlayabilir.

MADDE 5: KİRA ARTIŞ ORANI

Metin:

Sözleşmenin yenilenmesi halinde yeni dönem kira bedeli, bir önceki kira yılındaki 
TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmemek koşuluyla 
taraflarca belirlenir.

Hukuki Açıklama:
TBK 344 uyarınca konut kiralarında artış üst sınırı 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. Sözleşmeye “ÜFE” veya daha yüksek bir oran yazılsa dahi yasal olarak TÜFE üst sınırı uygulanır.

MADDE 6: DEPOZİTO (GÜVENCE BEDELİ)

Metin:

1. Tutar: ___________ TL (En fazla 3 aylık kira bedeli olabilir).
2. Şekil: Depozito bedeli, Kiralayan'ın onayı olmaksızın çekilmemek üzere 
   vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır.

Hukuki Açıklama:
TBK 342. maddeye göre para borcu olan depozitonun bankaya yatırılması emredici hükümdür. Sözleşme sonunda konutta hasar yoksa ve kira borcu bulunmuyorsa depozito kiracıya iade edilmelidir.

MADDE 7: KONUTUN KULLANIMI VE KOMŞULUK İLİŞKİLERİ

Metin:

1. Amaç: Konut sadece ikamet amacıyla kullanılabilir. İşyeri olarak kullanılamaz.
2. Özen Borcu: Kiracı, konutu özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermekle 
   yükümlüdür.
3. Aidat ve Giderler: Apartman aidatı, elektrik, su, doğalgaz giderleri 
   Kiracıya aittir.

Hukuki Açıklama:
Kiracı, komşulara karşı gerekli saygıyı göstermek zorundadır. Bu yükümlülüğe aykırılık (aşırı gürültü vb.), kiraya verene en az 30 gün süre vererek sözleşmeyi feshetme hakkı tanır.

MADDE 8: TADİLAT VE BAKIM

Metin:

1. Onay: Kiracı, Kiraya Veren'in yazılı izni olmadan konutta köklü değişiklik 
   yapamaz.
2. Olağan Bakım: Musluk tamiri, ampul değişimi gibi küçük onarımlar Kiracıya; 
   yapısal sorunlar (çatı akması, tesisat patlaması vb.) Kiraya Veren'e aittir.

Hukuki Açıklama:
Kiracı, konuta yaptığı faydalı ve lüks masrafları (izin almışsa) sözleşme sonunda kiraya verenden talep edebilir. Ancak yazılı izin şarttır.

MADDE 9: ALT KİRALAMA VE DEVRİ

Metin:

Kiracı, Kiraya Veren'in yazılı onayı olmadıkça konutu kısmen veya tamamen 
başkasına kiralayamaz (alt kira) ve kullanım hakkını devredemez.

Hukuki Açıklama:
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadan alt kira sözleşmesi yapılması tahliye sebebidir.

MADDE 10: SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ VE TAHLİYE

Metin:

1. Teslim: Kiracı, konutu teslim aldığı haliyle (olağan yıpranmalar hariç) 
   boş ve temiz olarak iade edecektir.
2. İade Tutanağı: Tahliye sırasında anahtar teslimi mutlaka tutanakla yapılmalıdır.

Hukuki Açıklama:
Anahtarın teslim edildiği ispatlanmadığı sürece kira işleme devam eder. Bu nedenle tahliye tutanağı hayati önem taşır.

MADDE 11: ÖZEL HÜKÜMLER VE EKLER

Metin:

1. Evcil Hayvan: [ ] İzin verilir [ ] İzin verilmez.
2. Ekler: [ ] Demirbaş Listesi [ ] DASK Poliçesi [ ] Kimlik Fotokopileri

MADDE 12: KEFALET (VARSA)

Metin:

KEFİLİN EL YAZISIYLA YAZMASI ZORUNLU İBARE:
"İşbu kira sözleşmesinden doğan borçlara, __________ TL üst limite kadar 
__________ tarihine kadar müşterek borçlu ve müteselsil kefil olduğumu beyan 
ederim."

Kefil Adı Soyadı: ________________________
İmza: ________________________

Hukuki Açıklama:
TBK 583. madde uyarınca kefilin sorumluluğu; miktar, tarih ve müteselsillik ibaresini kendi el yazısıyla yazmadığı sürece geçersizdir.

MADDE 13: İMZALAR VE TARİH

Metin:

KİRAYA VEREN             KİRACI             KEFİL
(İmza)                  (İmza)             (İmza)

Tarih: ____/____/202__

NOT: Bu sözleşme bilgilendirme amaçlı olup, somut uyuşmazlıklarda bir hukukçudan destek alınması önerilir. Damga vergisi sorumluluğu taraflara aittir.