TİCARİ (ÇATILI İŞYERİ) KİRA SÖZLEŞMESİ

BÖLÜM 1 – BİLGİLENDİRME VE HUKUKİ ÇERÇEVE

Sözleşme Tanımı

Ticari Kira Sözleşmesi (Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi), ekonomik gelir elde etmek (ticaret yapmak) amacıyla kullanılacak olan ve üzerinde çatı (kapalı alan) bulunan mağaza, dükkan, ofis, depo, fabrika gibi taşınmazların kiralama şartlarını, bedelini ve tarafların yükümlülüklerini düzenleyen resmi sözleşmedir.

Hukuki Dayanak ve Katı Kurallar

• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” (Madde 339 vd.) hükümlerine tabidir.
• Kira Artış Oranı: Kiracı tacir (şirket veya işletme sahibi) olsa dahi, yenileme dönemlerindeki kira artış oranı yasal olarak TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçemez. Bu kural emredicidir ve sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılsa bile geçersizdir.
• Sözleşmenin Sona Ermesi: Sözleşme süresinin (Örn: 1 yıl, 3 yıl) bitmesi, sözleşmeyi otomatik olarak SONA ERDİRMEZ. Kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme 1 yıl daha uzar. Kiraya veren ancak 10 yıllık uzama süresinin sonunda veya haklı fesih hallerinde (iki haklı ihtar, ihtiyaç, tadilat vb.) tahliye talep edebilir.

Önemli Hususlar ve Vergi Yükümlülükleri

• Stopaj (Gelir Vergisi Kesintisi): Ticari işyeri kiralamalarında brüt kira bedeli üzerinden stopaj hesaplanarak Kiracı tarafından Vergi Dairesi’ne ödenir. Sözleşmeye yazılan kira bedelinin Net mi yoksa Brüt mü olduğu açıkça belirtilmelidir.
• Alt Kiralama ve Devir Yasakları: Kiracı, kiraya verenin yazılı onayı olmadan işyerini (veya bir bölümünü) başkasına kiraya veremez, ortak alamaz veya sözleşmeyi devredemez. (TBK uyarınca işyeri kiralarında kiraya veren haklı bir neden olmadıkça devre onay vermekten kaçınamaz).
• Damga Vergisi: Sözleşme imzalandıktan sonra ticari kiralamalarda damga vergisinin (kefil varsa oran artar) vergi dairesine ödenmesi zorunludur.

BÖLÜM 2 – YASAL SÖZLEŞME ŞABLONU

TİCARİ KİRA SÖZLEŞMESİ

Madde 1 – TARAFLAR

1.1. KİRAYA VEREN
Unvanı / Adı Soyadı: [Kiraya Veren Şirket Unvanı veya Adı Soyadı]
Vergi Dairesi ve No: [Vergi Dairesi ve Vergi Numarası]
Tebligat Adresi: [Kiraya Verenin Bildirim Adresi]
(Bundan böyle “Kiraya Veren” olarak anılacaktır.)

1.2. KİRACI
Unvanı / Adı Soyadı: [Kiracı Şirket Unvanı veya Adı Soyadı]
Vergi Dairesi ve No: [Kiracı Vergi Dairesi ve Vergi Numarası]
Tebligat Adresi: [Kiracının Mevcut Adresi]
(Bundan böyle “Kiracı” olarak anılacaktır.)

1.3. KEFİL (VARSAYSA)
Adı Soyadı / Unvanı: [Kefilin Adı Soyadı veya Unvanı]
T.C. Kimlik / Vergi No: [Kefil T.C. Kimlik veya Vergi Numarası]
Tebligat Adresi: [Kefil Adresi]
(Bundan böyle “Kefil” olarak anılacaktır.)

Madde 2 – KİRALANAN TAŞINMAZ (MECUR)
2.1. İşbu Sözleşme’nin konusu, Kiraya Veren’e ait olan ve aşağıda özellikleri belirtilen çatılı işyerinin (“Mecur”), Kiracı tarafından kiralanmasıdır.
2.2. Taşınmazın Açık Adresi: [Bina, Sokak, Kapı No, İlçe, İl]
2.3. Tapu Bilgileri: [İl, İlçe, Mahalle, Ada, Parsel]

Madde 3 – KULLANIM AMACI VE NİTELİĞİ
3.1. Kiracı, kiralanan taşınmazı münhasıran [Kullanım Amacı: Örn: Tekstil Mağazası / Muhasebe Ofisi / Depo] olarak kullanacaktır.
3.2. Mecur, amacı dışında kullanılamaz; Kiraya Veren’in yazılı ön izni olmaksızın imalathane, ağır sanayi veya tehlikeli madde deposu gibi farklı faaliyet kollarına dönüştürülemez. Aksi davranış tahliye sebebidir.
3.3. Kiracı, işyeri için gerekli olan İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatını ve diğer idari izinleri bizzat almakla yükümlüdür. İzinlerin alınamaması kiranın ödenmemesine mazeret sayılamaz.

Madde 4 – SÖZLEŞME SÜRESİ VE YENİLEME
4.1. İşbu sözleşme [Başlangıç Tarihi: GG/AA/YYYY] tarihinde yürürlüğe girecek olup, süresi [Sözleşme Süresi, Örn: 3 (Üç) Yıl]‘dır. Bitiş tarihi [Bitiş Tarihi: GG/AA/YYYY]‘dir.
4.2. Kiracı, kira süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça, işbu sözleşme aynı şartlarla ve kanuni artış oranlarıyla 1 (bir) yıl daha uzamış sayılır.

Madde 5 – KİRA BEDELİ, ARTIŞ ORANI VE ÖDEME ŞEKLİ
5.1. Aylık Kira Bedeli: Net / Brüt [Rakamla Tutar] TL ([Yazıyla Tutar] Türk Lirası)’dır. (KDV hariç / dâhil).
5.2. Stopaj Vergisi: Aylık kira bedeli üzerinden hesaplanacak yasal kira stopaj vergisi Kiracı’ya ait olup, Kiracı tarafından yasal süresi içinde beyan edilip ödenecektir.
5.3. Ödeme Zamanı ve Yeri: Kiracı, aylık kira bedellerini her ayın en geç [Ödeme Günü, Örn: 5. iş günü] sonuna kadar Kiraya Veren’in [Banka Adı] Bankası, [TR…] IBAN numaralı hesabına, “Kira Bedelidir” açıklaması ile peşin olarak havale/EFT yapacaktır.
5.4. Kira Artış Oranı: Sözleşmenin uzaması halinde, yeni kira dönemi için uygulanacak kira artış oranı, bir önceki kira yılının Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalaması oranında olacaktır.

Madde 6 – DEPOZİTO (GÜVENCE BEDELİ)
6.1. Kiracı, sözleşmeden doğan tüm borç, zarar-ziyan ve yükümlülüklerinin teminatı olmak üzere [Depozito Tutarı, Örn: 3 Aylık Kira Bedeli olan X TL] güvence bedelini (depozito) ödemiştir / Kiralayanın hesabına yatırmıştır.
6.2. Tahliye esnasında mecurun hasarsız teslim edilmesi ve fatura/aidat borcu bulunmaması durumunda depozito Kiracı’ya en geç 3 (üç) ay içinde iade edilecektir. Kiracı, ödemekle yükümlü olduğu kira ve aidatları depozitoya saydıramaz, mahsup edemez.

Madde 7 – KİRACININ YÜKÜMLÜLÜKLERİ VE GİDERLER
7.1. Fatura ve Abonelikler: Elektrik, su, doğalgaz ve internet gibi tüm abonelikler Kiracı tarafından kendi adına açtırılacak ve kullanılacaktır.
7.2. Aidat ve Yönetim Giderleri: Taşınmazın bulunduğu binaya/siteye ait tüm aidat, ortak alan aydınlatma, güvenlik, asansör bakımı gibi ortak yönetim giderleri ile dükkan tabelası için doğacak İlan ve Reklam Vergisi Kiracı’ya aittir.
7.3. Tadilat ve Dekorasyon: Kiracı, mecurun ana taşıyıcı (kolon, kiriş vb.) yapısına zarar verecek hiçbir tadilat yapamaz. Yapılacak dekorasyon ve dış cephe tabela işlemleri için Kiraya Veren’den ve site/bina yönetiminden önceden yazılı onay alınması zorunludur. Tahliye anında mecur, (sökülebilir ekler Kiracı tarafından alınarak) temiz ve boyalı olarak teslim edilecektir.
7.4. Sigorta (DASK): Ana taşınmaza ilişkin Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) Kiraya Veren’e ait olup; Kiracı kendi ticari malları, demirbaşları ve 3. kişilere vereceği zararlar için “İşyeri Paket Sigortası” yaptırmakla yükümlüdür.

Madde 8 – DEVİR VE ALT KİRALAMA YASAĞI
8.1. Kiracı, Kiraya Veren’in önceden verilmiş yazılı muvafakati olmaksızın mecuru kısmen veya tamamen alt kiraya veremez, üçüncü şahıslara (ortaklık dâhil) devredemez veya kullandıramaz.
8.2. Kiraya Veren, TBK Madde 323 gereğince haklı bir sebep olmadıkça (devralanın ödeme gücünün zayıf olması, işyerinin amacının değişmesi vb.) işyeri kira sözleşmesinin devrine onay vermekten kaçınamaz. Ancak devre onay verilse dahi, devreden Kiracı, devralanla birlikte kira sözleşmesinin bitimine kadar en fazla iki yıl süreyle müteselsilen sorumlu kalmaya devam eder.

Madde 9 – CEZAİ ŞART VE GECİKME FAİZİ
9.1. Kiracı, kira veya aidat ödemelerini zamanında tam ve eksiksiz olarak yapmadığı takdirde, temerrüde düştüğü her gün için Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından belirlenen ticari avans faizi oranında temerrüt faizi ödemeyi peşinen kabul eder.

Madde 10 – MÜTESELSİL KEFALET (VARSAYSA)
İşbu sözleşmede Kefil olarak yer alan kişi veya kurum; sözleşmeden doğan kira, aidat, fatura, hasar ve ceza bedelleri de dahil olmak üzere toplam en fazla [Kefalet Üst Sınırı Tutarı] TL tutarına kadar ve [Kefalet Bitiş Tarihi: GG/AA/YYYY] tarihine kadar Kiracı ile birlikte “Müteselsil Kefil ve Müşterek Borçlu” olarak sorumlu olduğunu kabul ve taahhüt eder. (Kefil, aşağıdaki imza bölümüne bu limiti ve tarihi kendi el yazısıyla yazmalıdır.)

Madde 11 – YETKİLİ MAHKEME VE İMZA
İşbu Sözleşme’nin yorumundan veya uygulanmasından doğacak ihtilaflarda Türk Hukuku uygulanacak olup, ihtilafların hallinde [Yetkili İl/İlçe, Örn: İstanbul Çağlayan] Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.
11 (On bir) maddeden oluşan işbu Ticari Kira Sözleşmesi, taraflarca hür iradeleri ile tamamen okunup tartışılarak [İmza Tarihi: GG/AA/YYYY] tarihinde 2 (iki) asıl nüsha halinde imzalanmış ve yürürlüğe girmiştir.

KİRAYA VEREN
Unvanı / Adı Soyadı:
Kaşe ve İmza:

KİRACI
Unvanı / Adı Soyadı:
Kaşe ve İmza:

MÜTESELSİL KEFİL (Varsa)
Unvanı / Adı Soyadı:
İmza:
(Kefil Kendi El Yazısıyla): “İşbu sözleşmeden doğacak borçlara en fazla …………… TL’ye kadar ve …………. tarihine kadar müteselsil kefil olduğumu kabul ve taahhüt ediyorum.”