ÇATISIZ İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİ

BÖLÜM 1 – BİLGİLENDİRME VE HUKUKİ ÇERÇEVE

Sözleşme Tanımı

Çatısız İşyeri Kira Sözleşmesi, üzerinde herhangi bir çatı (kapalı üst yapı) bulunmayan arsaların, arazilerin, tarlaların veya açık alanların otopark, açık hava deposu, çay bahçesi, spor tesisi, sergi alanı vb. ticari amaçlarla kiralanması durumunda tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenleyen sözleşmedir.

Hukuki Dayanak ve Özellikleri

• Çatısız işyeri kiraları, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) “Genel Kira Hükümleri”ne tabidir (Madde 299 vd.).
• En Önemli Fark: TBK’daki “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları”na özgü olan sıkı koruyucu hükümler (Örneğin; 10 yıllık uzama süresi olmadan kiraya verenin nedensiz tahliye edememesi kuralı) çatısız işyerlerinde uygulanmaz. Çatısız işyerlerinde sözleşme süresi bittiğinde, kural olarak sözleşme kendiliğinden sona erer veya genel fesih ihbar sürelerine (TBK 328, 329) göre sona erdirilebilir.
• İnşaat Yasağı: Kiracının bu alana sonradan çatı, betonarme bina veya kapalı yapı inşa etmesi (eğer sözleşmede aksine çok açık bir izin yoksa) yasaktır ve sözleşmeye aykırılık oluşturarak tahliye sebebidir.

Zorunlu Hükümler ve Geçerlilik

• Yazılı Şekil: Kanunen yazılı olma zorunluluğu yoktur; ancak ticari kiralarda bedelin, kullanım amacının, sürenin ve tahliye koşullarının ispatı için yazılı olması mutlak bir gerekliliktir.
• Kullanım Amacı: Çatısız alanın tam olarak ne için kullanılacağının (Otopark, lunapark, tarımsal faaliyet vb.) sözleşmede belirtilmesi şarttır. Bu amaç dışı kullanım fesih sebebidir.
• Damga Vergisi: Sözleşme imzalandıktan sonra ticari kiralamalarda damga vergisinin yasal süresi içinde (15 gün) vergi dairesine ödenmesi zorunludur.

BÖLÜM 2 – YASAL SÖZLEŞME ŞABLONU

ÇATISIZ İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİ

Madde 1 – TARAFLAR

1.1. KİRAYA VEREN
Adı Soyadı / Unvanı: [Kiraya Verenin Adı Soyadı veya Unvanı]
T.C. Kimlik / Vergi No: [Kiraya Veren Kimlik veya Vergi Numarası]
İkametgah / Merkezi: [Kiraya Veren Açık Adresi]
(Bundan böyle kısaca “Kiraya Veren” olarak anılacaktır.)

1.2. KİRACI
Adı Soyadı / Unvanı: [Kiracının Adı Soyadı veya Unvanı]
T.C. Kimlik / Vergi No: [Kiracı Kimlik veya Vergi Numarası]
İkametgah / Merkezi: [Kiracı Açık Adresi]
(Bundan böyle kısaca “Kiracı” olarak anılacaktır.)

1.3. KEFİL (VARSAYSA)
Adı Soyadı: [Kefilin Adı Soyadı]
T.C. Kimlik No: [Kefil T.C. Kimlik No]
Adresi: [Kefil İkametgah Adresi]
(Bundan böyle kısaca “Kefil” olarak anılacaktır.)

Madde 2 – KİRALANAN TAŞINMAZ (MECUR)
2.1. İşbu Sözleşme’nin konusu, Kiraya Veren’e ait olan ve aşağıda özellikleri belirtilen çatısız taşınmazın (“Mecur”), Kiracı tarafından kiralanmasıdır.
2.2. Taşınmazın Adresi: [Taşınmazın Açık Adresi]
2.3. Tapu Bilgileri: [İl, İlçe, Mahalle, Ada, Parsel ve Yüzölçümü Bilgileri]

Madde 3 – KULLANIM AMACI VE ÇATISIZ İŞYERİ KABULÜ
3.1. Kiracı, kiralanan taşınmazı münhasıran [Kullanım Amacı: Örn: Açık Otopark / Fidanlık / Açık Hava Deposu] olarak kullanacaktır. Kiraya Veren’in yazılı ön izni olmadan bu amaç hiçbir şekilde değiştirilemez.
3.2. Taraflar, kiralanan alanın “Çatısız İşyeri” olduğunu, sözleşme ilişkisinin TBK’nın Konut ve Çatılı İşyeri hükümlerine değil, “Genel Kira Hükümlerine” tabi olduğunu peşinen kabul ve beyan ederler.
3.3. İnşaat Yasağı: Kiracı, taşınmaz üzerine (geçici veya kalıcı) çatı, betonarme yapı, temel gerektiren eklenti inşa edemez. Sadece kullanım amacına uygun ve sökülebilir (seyyar) kabin veya tel örgü yapımı için Kiraya Veren’den yazılı izin alınabilir. Aksine davranış haklı ve derhal fesih sebebidir.

Madde 4 – SÖZLEŞME SÜRESİ VE YENİLEME
4.1. İşbu Kira Sözleşmesi, [Başlangıç Tarihi: GG/AA/YYYY] tarihinde başlayacak olup süresi [Örn: 2 (İki) Yıl]‘dır ve [Bitiş Tarihi: GG/AA/YYYY] tarihinde sona erecektir.
4.2. Çatısız işyeri kirası olması sebebiyle, taraflar sözleşme süresinin sonunda yeni bir sözleşme yapmadıkları veya süreyi yazılı olarak uzatmadıkları takdirde, sözleşme bitiş tarihinde kendiliğinden sona erer. Kiracı mecuru derhal tahliye edeceğini taahhüt eder.

Madde 5 – KİRA BEDELİ VE ÖDEME KOŞULLARI
5.1. Aylık (veya Yıllık) Kira Bedeli Net/Brüt [Rakamla Tutar] TL ([Yazıyla Tutar] Türk Lirası)’dır.
5.2. Kira bedeli, her [Ödeme Dönemi, Örn: ayın 1’i ile 5’i] arasında, Kiraya Veren’e ait olan aşağıda belirtilen banka hesabına eksiksiz olarak ödenecektir:
Banka ve Şube: [Banka Adı]
IBAN Numarası: [TR…]
Hesap Sahibi: [Kiraya Veren Adı]
5.3. Stopaj Vergisi: Kiracı, ticari nitelikteki bu kiralama için yasal stopaj vergisini beyan edip Vergi Dairesi’ne yatırmakla yükümlüdür.
5.4. Kira Artışı: Sözleşmenin karşılıklı anlaşılarak uzatılması halinde, yeni dönem kira bedeli, bir önceki kira yılının Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması oranında artırılacaktır.

Madde 6 – DEPOZİTO VE GÜVENCE BEDELİ
6.1. Kiracı, işbu sözleşmeden doğacak borç ve yükümlülüklerinin (ödenmemiş kira, vergi borcu, mecura verilen zararlar vb.) teminatı olmak üzere [Depozito Tutarı] TL’yi depozito olarak Kiraya Veren’in banka hesabına yatırmıştır.
6.2. Depozito bedeli, tahliye sırasında taşınmazın hasarsız, temiz ve tüm borçlardan (elektrik, su, çevre temizlik vergisi vb.) arınmış olarak teslim edilmesi şartıyla Kiracı’ya iade edilecektir. Kiracı kirayı ödemeyip depozitoya mahsup edilmesini isteyemez.

Madde 7 – KİRACININ YÜKÜMLÜLÜKLERİ VE GİDERLER
7.1. Taşınmazın kullanımına bağlı olan elektrik, su, abonelik bedelleri ile Çevre Temizlik Vergisi, tabela vergisi ve alınması gereken her türlü ticari/idari işletme ruhsat harçları ve sorumluluğu tamamen Kiracı’ya aittir. Kiracı’nın gerekli ruhsatları alamaması sözleşmenin feshine (veya kiranın ödenmemesine) mazeret sayılamaz.
7.2. Emlak vergisi aksine yasal düzenleme olmadıkça Kiraya Veren’e aittir.
7.3. Kiracı, mecuru üçüncü kişi veya kurumlara alt kiraya veremez, devredemez, ortak alamaz ve tahsis edemez.
7.4. Sözleşme bitiminde Kiracı, mecur üzerine koyduğu veya yaptırdığı seyyar/taşınabilir demirbaşları alarak alanı eski halinde, temiz ve boş olarak teslim edecektir.

Madde 8 – MÜTESELSİL KEFALET (VARSAYSA)
İşbu sözleşmede Kefil olarak imzası bulunan kişi; sözleşmeden doğan kira bedelleri, faiz, zarar-ziyan, aidat ve her türlü gider dahil olmak üzere en fazla [Kefalet Üst Sınırı Tutarı] TL’ye kadar, [Kefalet Bitiş Tarihi: GG/AA/YYYY] tarihine kadar, Kiracı ile birlikte “Müteselsil Kefil ve Müşterek Borçlu” sıfatıyla sorumlu olduğunu kabul ve taahhüt eder. (Kefil, bu maddenin hemen altındaki imza alanına el yazısıyla kefalet limitini ve tarihini yazmak zorundadır.)

Madde 9 – YETKİLİ MAHKEME VE YÜRÜRLÜK
İşbu Sözleşme’nin uygulanmasından doğabilecek ihtilafların çözümünde [Yetkili İl, Örn: İstanbul] Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.
9 (dokuz) maddeden oluşan işbu Çatısız İşyeri Kira Sözleşmesi, taraflarca tamamen okunup anlaşılarak [İmza Tarihi: GG/AA/YYYY] tarihinde 2 (iki) nüsha olarak imzalanmış ve yürürlüğe girmiştir.

KİRAYA VEREN
Adı Soyadı / Unvanı:
İmza:

KİRACI
Adı Soyadı / Unvanı:
İmza:

MÜTESELSİL KEFİL
Adı Soyadı:
İmza:
(Kefil Kendi El Yazısıyla Yazmalıdır): “İşbu sözleşmeden doğacak borçlara …………… TL’ye kadar ve …………. tarihine kadar müteselsil kefil olduğumu kabul ve taahhüt ediyorum.”