KAT KARŞILIĞI (ARSA PAYI KARŞILIĞI) BİNA İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

BÖLÜM 1 – BİLGİLENDİRME VE HUKUKİ ÇERÇEVE

Sözleşme Tanımı

Kat Karşılığı (Arsa Payı Karşılığı) İnşaat Sözleşmesi, bir arsa sahibinin (veya sahiplerinin) mülkiyetindeki arsa üzerinde bina inşa edilmesi karşılığında, müteahhide (yükleniciye) para ödemek yerine, inşa edilecek olan binadaki belirli bağımsız bölümlerin (daire, dükkan) mülkiyetini veya arsa paylarını devretmeyi taahhüt ettiği, her iki tarafa da borç yükleyen “Eser (İnşaat) Sözleşmesi” ile “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi”nin birleşiminden oluşan karma bir sözleşmedir.

Hukuki Dayanak ve Geçerlilik Şartı (Çok Önemli)

• Bu sözleşme hukuken gayrimenkul mülkiyetinin devrini (satış vaadini) içerdiğinden, Türk Medeni Kanunu (TMK) ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) uyarınca MUTLAKA NOTER HUZURUNDA “Düzenleme Şeklinde” yapılması ZORUNLUDUR. Kendi aranızda (adi yazılı şekilde) imzaladığınız sözleşmeler geçersiz (batıl) olur.
• Tapuya Şerh: Sözleşme Noterde yapıldıktan sonra, Yüklenicinin veya Arsa Sahibinin tek taraflı talebiyle Tapu Siciline şerh ettirilmesi (işlenmesi) tarafların haklarını üçüncü kişilere karşı korur. (Şerh süresi 5 yıldır).

Temel Riskler ve Haklar

• Gecikme ve Kira Tazminatı: Müteahhit inşaatı zamanında bitiremezse, arsa sahibine aylık “Kira Yoksunluğu (Gecikme Cezası)” ödemek zorundadır.
• Pay Devri Aşamaları (İpotek Tesis Edilmesi): Arsa sahibi güvenliği için, müteahhide düşen tapuları en başta topluca devretmez; inşaatın ilerleme aşamalarına (su basman atılması, kaba inşaat bitimi, iskan alınması) göre kademeli olarak (hakediş usulü) devreder.

BÖLÜM 2 – YASAL SÖZLEŞME ŞABLONU

(Aşağıdaki şablon Noter tarafından düzenleme şeklinde resmi senet olarak tanzim edilecektir. Lütfen içeriği okuyup mutabık kalarak Notere başvurunuz.)

DÜZENLEME ŞEKLİNDE GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ VE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

Madde 1 – TARAFLAR

1.1. ARSA SAHİBİ (İşveren)
Adı Soyadı / Unvanı: [Arsa Sahibinin Adı Soyadı veya Unvanı]
T.C. Kimlik / Vergi No: [Kimlik veya Vergi Numarası]
İkametgah Adresi: [Tam ve Açık Adres]
(Birden fazla arsa sahibi varsa hepsi tek tek yazılacaktır)
(Bundan böyle kısaca “Arsa Sahibi” olarak anılacaktır.)

1.2. YÜKLENİCİ (Müteahhit)
Unvanı / Adı Soyadı: [Müteahhit Şirketin Unvanı veya Kişi Adı]
Vergi Dairesi ve No: [Vergi Dairesi ve Numarası]
Merkez Adresi: [Şirketin Açık Adresi]
(Bundan böyle kısaca “Yüklenici” olarak anılacaktır.)

Madde 2 – SÖZLEŞMEYE KONU ARSANIN BİLGİLERİ VE İŞİN KONUSU
2.1. Arsa Bilgileri:
İli: [İl] / İlçesi: [İlçe] / Mahallesi: [Mahalle]
Ada No: [Ada] / Parsel No: [Parsel]
Yüzölçümü: [Örn: 1.000 m2] olan ve mülkiyeti Arsa Sahibi’ne ait olan arsa.

2.2. Sözleşmenin Konusu: Yüklenici, yukarıda bilgileri verilen Arsa üzerinde, yetkili belediyesinden alınacak güncel imar durumuna, tasdikli mimari projelere ve işbu sözleşmenin ekinde yer alan Teknik Şartnameye uygun olarak kendi nam ve hesabına (tüm masrafları kendisine ait olmak üzere) “Anahtar Teslimi” bina inşa edecektir. Bunun karşılığında Arsa Sahibi, inşa edilecek binadaki bağımsız bölümlerin sözleşmede belirtilen (Madde 3) kısmının arsa payını Yüklenici’ye devredecektir.

Madde 3 – PAYLAŞIM ORANLARI VE DAĞILIM
3.1. Paylaşım Oranı: Taraflar, arsa üzerinde inşa edilecek olan binanın (toplam inşaat alanının ve bağımsız bölümlerin) paylaşım oranını; % [Örn: %50] Arsa Sahibi’ne, % [Örn: %50] Yüklenici’ye ait olmak üzere karşılıklı olarak belirlemişlerdir.
3.2. Bağımsız Bölüm Dağılımı: (Belediye onaylı proje netleştikten sonra veya şimdiden) Hangi dairelerin/dükkanların kime ait olacağı, cephe ve kat durumları Ek-1 Paylaşım Krokisi’nde (veya Noter huzurunda yapılacak kura çekimiyle) belirlenecek ve sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olacaktır.

Madde 4 – İNŞAATIN SÜRESİ VE RUHSAT İŞLEMLERİ
4.1. Arsa Teslimi: Arsa Sahibi, arsa üzerindeki eski yapıların tahliyesini, doğalgaz, su, elektrik abonelik iptallerini yaparak arsayı sözleşme imzasından itibaren en geç [Örn: 30] gün içinde inşaata hazır (boş) olarak Yüklenici’ye “Yer Teslim Tutanağı” ile teslim edecektir.
4.2. Ruhsat Alım Süresi: Yüklenici, arsanın boş tesliminden itibaren en geç [Örn: 4] Ay içerisinde Mimari Projeleri çizdirip Belediye’den “Yapı (İnşaat) Ruhsatını” almakla yükümlüdür.
4.3. İnşaat Yapım ve Teslim Süresi: İnşaat, Yapı Ruhsatının alındığı tarihten itibaren en geç [İnşaat Süresi, Örn: 18 (On Sekiz)] Ay içerisinde tamamlanarak, Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) alınmış, çevre düzenlemesi yapılmış ve fiilen oturulmaya hazır (anahtar teslim) şekilde Arsa Sahibi’ne teslim edilecektir.

Madde 5 – KİRA YARDIMI VE GECİKME TAZMİNATI
5.1. Kira Yardımı: Yüklenici, arsanın boş olarak teslim edildiği tarihten inşaatın bitirilip (iskanlı) teslim edildiği tarihe kadar geçen süre boyunca, Arsa Sahibi’ne her ay (veya toptan) [Aylık Kira Yardımı] TL tutarında kira yardımı yapacaktır.
5.2. Gecikme Cezası (Cezai Şart): Yüklenici, Madde 4.3’te belirtilen teslim süresi (örn: 18 Ay) içinde inşaatı bitirip Arsa Sahibine ait daireleri teslim edemezse; gecikilen her ay için Arsa Sahibi’ne ait her bir bağımsız bölüm (daire/dükkan) başına aylık [Gecikme Cezası Tutarı, Örn: Güncel rayiç kira bedeli veya 15.000 TL] tutarında gecikme tazminatı ödemeyi peşinen kabul eder. Gecikme 6 ayı geçerse Arsa Sahibi sözleşmeyi geriye etkili (veya ileriye etkili) olarak haklı nedenle feshedebilir.

Madde 6 – MASRAFLAR VE VERGİLER
6.1. İnşaatın yapımı ile ilgili mimari/statik proje çizimleri, hafriyat, zemin etüdü, temel üstü ruhsat harçları, yapı denetim masrafları, işçi SSK primleri, inşaat all-risk sigortası, yapı kullanma izin (iskan) belgesi harçları dâhil A’dan Z’ye TÜM MASRAF, HARÇ VE VERGİLER YÜKLENİCİ’YE AİTTİR.
6.2. Sadece Arsa Sahibi’ne ait dairelerin tapu devrinden sonraki emlak vergileri ve Arsa Sahibinin şahsi (varsa intikal/veraset) vergi borçları Arsa Sahibi’ne aittir. İşbu sözleşmenin Noter masrafları Yüklenici tarafından (veya yarı yarıya) ödenecektir.

Madde 7 – YÜKLENİCİYE TAPU (PAY) DEVİR AŞAMALARI
Yüklenici’ye ait olacak bağımsız bölümlerin arsa payı (tapu) devirleri, inşaatın ilerleme seviyesine (hakedişe) göre Arsa Sahibi tarafından aşağıdaki aşamalarda devredilecektir (Teminat İpoteği Yöntemi):
– %20’lik Tapu Devri: Su basman seviyesi (Temel) atıldığında,
– %20’lik Tapu Devri: Kaba inşaat (betonarme ve tuğla duvarlar) bittiğinde,
– %20’lik Tapu Devri: Çatı, dış cephe, doğramalar ve sıvalar bittiğinde,
– %30’luk Tapu Devri: İnşaat %100 bittiğinde ve Fiili Teslim yapıldığında,
– %10’luk Tapu Devri (Teminat): Yapı Kullanma İzni (İskan Ruhsatı) alındığında devredilecektir.

Madde 8 – DİĞER HÜKÜMLER (SİGORTA, İŞ GÜVENLİĞİ, DEVİR)
8.1. İnşaat süresince meydana gelebilecek her türlü iş kazasından (işçilerin ölümü, yaralanması vb.) ve 3. şahıslara (komşu binalara) verilecek maddi zararlardan hukuki, cezai ve mali olarak münhasıran Yüklenici sorumludur.
8.2. Yüklenici, işbu sözleşmeyi Arsa Sahibinin yazılı izni (veya noterden muvafakati) olmadan başka bir müteahhide (üçüncü şahsa) DEVREDEMEZ.
8.3. Binanın dış cephe rengi, ismi ve ortak alan (peyzaj) kullanımı Arsa Sahibi ve Yüklenicinin ortak onayıyla belirlenecektir.

Madde 9 – YETKİLİ MAHKEME VE İMZA
İşbu Sözleşme, Türkiye Cumhuriyeti yasalarına (Türk Borçlar Kanunu) tabi olup; taraflar arasında doğabilecek uyuşmazlıklarda [Yetkili İl/İlçe, Örn: İstanbul] Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.
İşbu 9 (Dokuz) ana maddeden ibaret Kat Karşılığı Bina Yapım Sözleşmesi ve Ekleri, Noter huzurunda okunup anlaşılarak [İmza Tarihi: GG/AA/YYYY] tarihinde imza altına alınmıştır.

ARSA SAHİBİ (Veya Sahipleri)
Adı Soyadı:
İmza:

YÜKLENİCİ (Müteahhit)
Unvanı / Yetkili Temsilcisi:
Kaşe ve İmza:

(Sözleşmenin altına yetkili Noterin DÜZENLEME ŞEKLİNDE ONAY ŞERHİ eklenecektir.)
(Ekler: Ek-1 Teknik Şartname (Malzeme Kaliteleri), Ek-2 Paylaşım Krokisi / Daire Dağılım Listesi)