KİRA BEDELİNİN TESPİTİNE (KİRA TESPİT) İLİŞKİN DAVA DİLEKÇESİ

BÖLÜM 1 – BİLGİLENDİRME VE HUKUKİ ÇERÇEVE

Dilekçenin Tanımı ve Amacı

Kira Tespit Davası Dilekçesi, bir konut veya işyeri kiralamasında kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren en az 5 (BEŞ) YILIN DOLMASI halinde; mülk sahibinin (kiraya verenin), mevcut kira bedelinin piyasa şartlarına (enflasyon, emsal evlerin kiraları) göre çok düşük kaldığını belirterek, yeni dönem kira bedelinin “Hakim tarafından bölge rayiçlerine göre (TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın) yeniden tespit edilmesini” talep ettiği Sulh Hukuk Mahkemesi dava dilekçesidir.

Hukuki Dayanak ve 5 Yıl Kuralı (Çok Önemli)

• Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 344/3: “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.“
• Yani 1. yıl ile 5. yıl arasında kiraya sadece “TÜFE (12 Aylık Ortalama)” oranında zam yapılabilir, dava açılamaz (veya açılsa da reddedilir). Ancak 5 yıl dolduğunda (6. yıla girerken), TÜFE sınırı ortadan kalkar ve mahkemeden kiranın emsallere yükseltilmesi istenir.

Hakkaniyet İndirimi (Eski Kiracı İndirimi)

Mahkeme bilirkişi atayarak evin/dükkanın bugünkü boş kiraya verilme değerini (rayicini) bulur. Ancak kiracı o evde 5 yıldır oturduğu için (eski kiracı olduğu için) çıkan rayiç bedel üzerinden Yargıtay kuralları gereği %10 ila %20 arasında bir “Eski Kiracı (Hakkaniyet) İndirimi” yapar.

Dava Ne Zaman Açılmalıdır? (Kritik Süre Şartı)

Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak Mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedelinin, içinde bulunulan yeni kira yılının başından itibaren geçerli olabilmesi için;
Ya dava yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılmalıdır,
Ya da yine yeni kira döneminden en az 30 gün önce kiracıya “Kira Artış İhtarnamesi” noterden tebliğ edilmiş olmalıdır. (Aksi halde yeni bedel bir sonraki yıla sarkar).

(ÖNEMLİ: Bu dava açılmadan önce “Zorunlu Arabuluculuk” şartı getirilmiştir. Adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosuna başvurup “Anlaşmama Tutanağı” almadan davayı AÇAMAZSINIZ).

BÖLÜM 2 – YASAL DAVA DİLEKÇESİ ŞABLONU

[Davanın Açılacağı İl/İlçe Adı] NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ’NE

DAVACI (KİRAYA VEREN):
Adı Soyadı: [Adınız Soyadınız]
T.C. Kimlik No: [T.C. Kimlik Numaranız]
Adresi: [İkametgah Adresiniz]

(Varsa) VEKİLİ:
Av. [Avukatınızın Adı Soyadı] – [Adresi]

DAVALI (KİRACI):
Adı Soyadı / Unvanı: [Kiracının Adı Soyadı veya Şirket Unvanı]
T.C. Kimlik / Vergi No: [Biliniyorsa Yazınız]
Adresi: [Kiralanan Evin/İşyerinin Açık Adresi]

DAVA DEĞERİ (Harca Esas Değer): [Yıllık Kira Farkı Yazılmalıdır] TL
(Önemli Not: Harca esas değer, sizin talep ettiğiniz YENİ AYLIK KİRA BEDELİ ile kiracının ödediği ESKİ AYLIK KİRA BEDELİ arasındaki FARKIN “12 AYLIK” toplam tutarıdır. Örn: Yeni talep 20.000 TL, Eski Kira 5.000 TL ise, Fark=15.000 TL x 12 Ay = 180.000 TL dava değeri olur).

DAVA KONUSU: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 344/3 uyarınca; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 5 (beş) yıllık süresinin dolmuş olması sebebiyle, [Yeni Kira Dönemi Başlangıç Tarihi: GG/AA/YYYY] tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, kiralanan taşınmazın aylık kira bedelinin bölge emsalleri ve hakkaniyet kuralları dikkate alınarak [Talep Edilen Yeni Kira Tutarı] TL (Net/Brüt) olarak TESPİTİNE karar verilmesi talebidir.

AÇIKLAMALAR:

1. Sözleşme İlişkisi ve 5 Yıllık Sürenin Dolması:
Davalı (Kiracı), mülkiyeti tarafıma (müvekkile) ait olan ve “[Kiralanan Taşınmazın Açık Adresi]” adresinde bulunan konut / işyeri vasfındaki taşınmazda, taraflar arasında akdedilen [Sözleşme Başlangıç Tarihi: GG/AA/YYYY] başlangıç tarihli Kira Sözleşmesi uyarınca kiracı olarak oturmaktadır/faaliyet göstermektedir.
İşbu davanın açıldığı tarih itibarıyla (veya tespitin istendiği yeni dönem başlangıcı itibarıyla) taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıcının üzerinden 5 (Beş) yıllık süre geçmiş bulunmaktadır.

2. Mevcut Kiranının Düşük Kalması ve Bölge Rayiçleri:
Davalı kiracı, son kira dönemi içerisinde tarafıma aylık sadece [Eski (Mevcut) Kira Bedeli] TL kira bedeli ödemiştir.
Zaman içerisinde ülkemizde meydana gelen yüksek enflasyon, paranın alım gücündeki düşüş ve özellikle taşınmazın bulunduğu bölgedeki emlak rayiç bedellerindeki olağanüstü artışlar göz önüne alındığında; davalının ödemekte olduğu kira bedeli fevkalade düşük kalmış, hakkaniyete aykırı bir durum oluşmuş ve dava konusu mecurun emsallerinin kira getirisiyle kıyaslanamayacak bir hal almıştır. Şöyle ki; söz konusu muhitte aynı standartlardaki benzer konutlar/işyerleri bugün ortalama [Bölgedeki Emsal Kira Tutarı, Örn: 25.000 – 30.000] TL bedelle kiraya verilmektedir. (Emsal kiralık ilanları dilekçe ekinde sunulmuştur).

3. İhtarname ve Arabuluculuk Süreci:
Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddesi uyarınca yeni dönemin başından itibaren geçerli olacak kira bedelinin tespiti için; davalıya yeni kira dönemi başlamadan yasal 30 günden daha önceki bir tarihte [Noterliğin Adı, Örn: Kadıköy 1. Noterliği]‘nin [Tarih] tarih ve [Yevmiye No] numaralı ihtarnamesi gönderilmiş ve tebliğ edilmiştir. (Eğer ihtarname çekilmediyse bu cümleyi silip “Davamız yasal 30 günlük süreden önce açılmıştır” yazınız).
Dava şartı olan zorunlu arabuluculuk kapsamında [Arabuluculuk Bürosu Adı] Bürosuna başvurulmuş, ancak yapılan görüşmelerde davalı ile anlaşma sağlanamamış olup [Tutanak Tarihi] tarihli “Anlaşmama Tutanağı” tanzim edilmiştir (Ektedir).

4. Netice:
Açıklanan nedenlerle, Türk Borçlar Kanunu Madde 344/3 uyarınca; bilirkişi incelemesi yapılarak taşınmazın konumu, özellikleri ve güncel çevre emsal kira bedelleri dikkate alınmak suretiyle, aylık kira bedelinin yeni kira döneminden itibaren geçerli olmak üzere hakkaniyete uygun şekilde tespit edilmesi zarureti doğmuştur.

HUKUKİ NEDENLER: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (Md. 344 vd.), 6100 Sayılı HMK, 7036 Sayılı İş Mahkemeleri Kanunu (Arabuluculuk md.) ve ilgili mevzuat.

DELİLLERİMİZ:
1. [Tarih: GG/AA/YYYY] başlangıç tarihli Kira Sözleşmesi,
2. Varsa Gönderilen Kira Artış İhtarnamesi ve Tebliğ Mazbatası,
3. Emsal Kira Sözleşmeleri ve Çevre Emlak İlanları çıktıları,
4. Zorunlu Arabuluculuk Anlaşmama (Son) Tutanağı Aslı,
5. Keşif, Bilirkişi İncelemesi (Taşınmazın değerinin ve emsallerinin tespiti için),
6. Tanık, Yemin ve karşı tarafın sunacağı delillere karşı her türlü yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM:
Yukarıda arz ve izah edilen (ve Sayın Mahkemenizce resen gözetilecek) nedenlerle; haklı davamızın KABULÜNE karar verilerek;

1. Davalının mecur için ödemekte olduğu kira bedelinin (TBK m.344/3 gereği hakkaniyet/eski kiracı indirimi de gözetilerek); [Yeni Kira Dönemi Başlangıç Tarihi: GG/AA/YYYY] tarihinden (yeni kira döneminin başından) itibaren geçerli olmak üzere aylık net (veya brüt) [Talep Edilen Yeni Kira Bedeli] TL olarak TESPİTİNE,
2. Yargılama giderleri ile harç ve (varsa) avukatlık vekâlet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini saygılarımla asaleten/vekaleten arz ve talep ederim. [Tarih: GG/AA/YYYY]

Davacı Kiraya Veren (veya Vekili)
Adı Soyadı:
İmza:

EKLER:
1. Arabuluculuk Anlaşmama Tutanağı (E-imzalı/Aslı)
2. Kira Sözleşmesi Sureti
3. İhtarname ve Tebliğ Parçası (Varsa)
4. Emsal İlan Çıktıları
5. (Vekil Varsa) Onaylı Vekaletname Sureti